Một con số trong dự thảo Quy hoạch TP.HCM 2025–2050 báo hiệu sự thay đổi lớn về loại hình nhà ở: chỉ tiêu đất xây dựng giảm dần xuống 125–130 m²/người vào năm 2050. Khi đất trở nên khan hiếm hơn, câu hỏi kinh điển lại nổi lên: nhà phố hay căn hộ sẽ lên ngôi?
Xu hướng nén không thể đảo ngược
Dự thảo cho thấy chỉ tiêu đất xây dựng giảm đều theo thời gian:
- 2030: 280.000–290.000 ha (150–155 m²/người).
- 2035: 305.000–315.000 ha (145–150 m²/người).
- 2045: 335.000–345.000 ha (130–135 m²/người).
- 2050: 355.000–365.000 ha (125–130 m²/người).
Nói cách khác, đất cho mỗi người ở giảm khoảng 20% trong 20 năm, dù tổng diện tích đất xây dựng vẫn tăng. Lý do: dân số tăng nhanh hơn quỹ đất – từ 14 triệu (2025) lên 22,25 triệu (2050). Đây là logic đô thị nén không thể tránh khỏi với mọi siêu đô thị.
Vì sao căn hộ có lợi thế cấu trúc?
Khi đất khan hiếm, kinh tế học đứng về phía nhà cao tầng:
- Vùng TOD cấm xây mới nhà ở riêng lẻ thấp tầng – chỉ chấp nhận đất hỗn hợp Ở – Thương mại – Văn phòng – Dịch vụ công cộng. Đây là đòn giáng trực tiếp vào nhà phố trong khu vực quanh ga.
- FAR Bonus 1,5–2,0 lần khuyến khích xây cao, dày – tối ưu cho căn hộ.
- Mật độ lõi ≥150 người/ha chỉ có thể đạt bằng nhà cao tầng.
- Metro 700 km (2045) với mục tiêu 80% dân đô thị đi bộ 10 phút tới ga – định hình lối sống căn hộ gần ga thay vì nhà phố xa trung tâm.
Với dòng lao động trẻ dồi dào (lực lượng lao động ~7,5 triệu, hướng tới 11,13 triệu năm 2050) và nhu cầu nhà giá hợp lý, căn hộ đáp ứng tốt hơn về khối lượng và giá thành.
Nhà phố còn chỗ đứng không?
Có – nhưng thu hẹp và phân hóa:
- Nhà phố khu lõi hiện hữu trở nên khan hiếm tuyệt đối, giá trị giữ vững như tài sản đặc biệt, nhưng nguồn cung mới gần như đóng băng trong vùng TOD.
- Nhà phố vùng ven, ngoài vùng TOD vẫn phát triển, phục vụ nhóm khách ưa không gian riêng – song sẽ đối mặt cạnh tranh từ tiện ích và kết nối kém hơn căn hộ gần ga.
- Nhà phố thương mại ở vị trí đắc địa vẫn có giá trị khai thác kinh doanh.
Nói cách khác, nhà phố chuyển từ “sản phẩm phổ thông” sang “tài sản khan hiếm cao cấp”.
Hàm ý đầu tư
- Dài hạn, trong vùng đô thị hóa cao và TOD: căn hộ là xu hướng chủ đạo – ưu tiên sản phẩm gần ga, dự án hỗn hợp.
- Nhà phố: chọn lọc kỹ – khu lõi để giữ giá trị khan hiếm; vùng ven cần cân nhắc kết nối hạ tầng.
- Nhà đầu tư cần điều chỉnh khẩu vị: tư duy “đất nền – nhà phố” truyền thống dần nhường chỗ cho tư duy “sàn – dòng tiền cho thuê – vị trí gần metro”.
Kết luận
Chỉ tiêu 125–130 m²/người năm 2050 là tín hiệu rõ ràng: TP.HCM đi theo con đường nén, và căn hộ có lợi thế cấu trúc, đặc biệt trong vùng TOD nơi nhà phố mới bị cấm. Nhà phố không biến mất nhưng trở thành tài sản khan hiếm, kén khách. Nhà đầu tư nên định vị lại danh mục theo hướng này. Xin nhắc: các chỉ tiêu đất đai và quy định TOD thuộc dự thảo chưa phê duyệt, có thể điều chỉnh khi ban hành chính thức.
